Las inversiones inmobiliarias de Warren Buffett
Y qué podemos aprender de ellas
¡Hola! 👋
Soy Xisco y bienvenido a Business Picker.
En su carta a los accionistas de 2013, Warren Buffett comparte dos pequeñas inversiones no bursátiles que hizo hace ya un tiempo.
Y como él dice, aunque ninguna de ellas cambió mucho su patrimonio neto, son muy instructivas.
A continuación os comparto un extracto de la carta y sus lecciones, que son imprescindibles.
🌽 Granja en Nebraska
“Esta historia comienza en Nebraska. Entre 1973 y 1981, el Medio Oeste experimentó una explosión de los precios agrícolas, causada por la creencia generalizada de que se avecinaba una inflación galopante y alimentada por las políticas crediticias de los pequeños bancos rurales. Luego, la burbuja estalló, provocando caídas de precios del 50% o más que devastaron tanto a los agricultores apalancados como a sus prestamistas. Después de esa burbuja, quebraron cinco veces más bancos de Iowa y Nebraska que en nuestra reciente Gran Recesión.
En 1986, compré una granja de 400 acres, situada a 80 kilómetros al norte de Omaha, a la FDIC. Me costó 280.000 dólares, bastante menos de lo que un banco en quiebra me había prestado unos años antes. No sabía nada sobre cómo operar una granja, pero tengo un hijo que ama la agricultura y aprendí de él cuántos bushels de maíz y soja produciría la granja y cuáles serían los gastos operativos. A partir de estas estimaciones, calculé que el rendimiento normalizado de la granja sería de alrededor del 10%. También pensé que era probable que la productividad mejorara con el tiempo y que los precios de los cultivos también subieran. Ambas expectativas se cumplieron.
No necesitaba tener conocimientos ni inteligencia inusuales para llegar a la conclusión de que la inversión no tenía ningún riesgo de perder dinero y que, potencialmente, tenía un potencial de beneficio sustancial. Por supuesto, habría alguna mala cosecha ocasional y, a veces, los precios decepcionarían. Pero, ¿y qué? También habría algunos años excepcionalmente buenos y nunca tendría ninguna presión para vender la propiedad. Ahora, 28 años después, la granja ha triplicado sus ganancias y vale cinco veces o más lo que pagué. Todavía no sé nada sobre agricultura y recientemente hice mi segunda visita a la granja.”
🏬 Inmueble en Nueva York
“En 1993, hice otra pequeña inversión. Larry Silverstein, el propietario de Salomon cuando yo era el director ejecutivo de la empresa, me habló de un inmueble minorista de Nueva York adyacente a la Universidad de Nueva York que la Resolution Trust Corp (RTC) estaba vendiendo. Una vez más, había estallado una burbuja, esta vez relacionada con el sector inmobiliario comercial, y la RTC se había creado para deshacerse de los activos de instituciones de ahorro fallidas cuyas prácticas crediticias optimistas habían alimentado la locura.
También en este caso el análisis fue sencillo. Como había sucedido con la granja, el rendimiento actual sin apalancamiento de la propiedad era de alrededor del 10%. Pero la propiedad había sido mal administrada por la RTC, y sus ingresos aumentarían cuando se abrieran varios locales vacíos.
Se alquilaron tiendas. Y lo que es más importante, el inquilino más grande, que ocupaba alrededor del 20% del espacio del proyecto, pagaba un alquiler de unos $5 por pie cuadrado, mientras que los demás inquilinos pagaban un promedio de $70. El vencimiento de este contrato de arrendamiento de ganga en nueve años estaba claro que daría un gran impulso a las ganancias. La ubicación de la propiedad también era excelente: la Universidad de Nueva York no iba a desaparecer.
Me uní a un pequeño grupo, que incluía a Larry y a mi amigo Fred Rose, para comprar el edificio. Fred era un inversor inmobiliario experimentado y de alto nivel que, junto con su familia, gestionaría la propiedad. Y así lo hicieron. Cuando vencieron los contratos de alquiler antiguos, las ganancias se triplicaron. Las distribuciones anuales ahora superan el 35% de nuestra inversión inicial. Además, nuestra hipoteca original se refinanció en 1996 y nuevamente en 1999, medidas que permitieron varias distribuciones especiales por un total de más del 150% de lo que habíamos invertido. Todavía no he visto la propiedad.
Los ingresos provenientes tanto de la granja como de las propiedades de la Universidad de Nueva York probablemente aumentarán en las próximas décadas. Aunque las ganancias no serán espectaculares, las dos inversiones serán inversiones sólidas y satisfactorias durante mi vida y, posteriormente, para mis hijos y nietos.”
✅ Lecciones que podemos sacar
Estas son las lecciones que Buffett quiere que saquemos de sus dos inversiones:
No es necesario ser un experto para lograr retornos de inversión satisfactorios. Pero si no lo eres, debes reconocer tus limitaciones y seguir un camino que seguramente funcionará razonablemente bien. Mantén las cosas simples y no te desvíes. Cuando te prometan ganancias rápidas, responde con un rápido "no".
Concéntrate en la productividad futura del activo que estás considerando. Si no te sientes cómodo haciendo una estimación aproximada de las ganancias futuras del activo, olvídalo y sigue adelante. Nadie tiene la capacidad de evaluar todas las posibilidades de inversión, pero no es necesario ser omnisciente; solo necesitas comprender las acciones que emprendes.
Si, en cambio, te centras en el posible cambio de precio de una compra contemplada, estás especulando. No hay nada incorrecto en ello. Sin embargo, sé que no soy capaz de especular con éxito y soy escéptico con aquellos que afirman tener un éxito sostenido al hacerlo. La mitad de todos los que lanzan una moneda ganarán su primer lanzamiento; ninguno de esos ganadores tiene una expectativa de ganancia si continúa jugando el juego. Y el hecho de que un activo determinado se haya apreciado en el pasado reciente nunca es motivo para comprarlo.
Con mis dos pequeñas inversiones, sólo pensé en lo que producirían las propiedades y no me importó en absoluto su valoración diaria. Los partidos los ganan los jugadores que se concentran en el terreno de juego, no aquellos que tienen los ojos pegados al marcador. Si puedes disfrutar de los sábados y domingos sin mirar los precios de las acciones, inténtalo el resto de días de la semana.
Formar opiniones macroeconómicas o escuchar las predicciones macroeconómicas o de mercado de otros es una pérdida de tiempo. De hecho, es peligroso porque puede nublar la visión de los hechos que son verdaderamente importantes. (Cuando oigo a los comentaristas de televisión opinar con ligereza sobre lo que hará el mercado a continuación, recuerdo el mordaz comentario de Mickey Mantle: "No sabes lo fácil que es este juego hasta que te subes a esa cabina de transmisión").
Mis dos compras se realizaron en 1986 y 1993. Lo que la economía, las tasas de interés o el mercado de valores pudieran hacer en los años inmediatamente posteriores (1987 y 1994) no tenía importancia para mí a la hora de determinar el éxito de esas inversiones. No recuerdo lo que decían los titulares o los expertos en ese momento. Cualquiera que fuera el rumor, el maíz seguiría creciendo en Nebraska y los estudiantes acudirían en masa a la Universidad de Nueva York.
📈 El mercado está para servirte
La volatilidad de la Bolsa debe ser una bendición para los inversores.
No te distraigas con las cotizaciones diarias.
Enfócate en el negocio subyacente que estás comprando y su capacidad de generación de caja.
Invierte como si comprases una granja o un piso y aprovecha los momentos de estrés para obtener resultados excelentes adquiriéndolos a un precio deprimido.
Tal como dice Buffett en la carta:
“Hay una diferencia importante entre mis dos pequeñas inversiones y una inversión en acciones. Las acciones te ofrecen valoraciones minuto a minuto de tus inversiones, mientras que aún no he visto una cotización ni de mi granja ni del inmueble de Nueva York.
Debería ser una enorme ventaja para los inversores en acciones tener esas valoraciones tan fluctuantes en sus acciones, y para algunos inversores, lo es. Después de todo, si un tipo malhumorado con una granja lindante con mi propiedad me gritara todos los días un precio al que compraría mi granja o me vendería la suya y esos precios variaran ampliamente en períodos cortos de tiempo dependiendo de su estado mental, ¿cómo podría yo no beneficiarme de su comportamiento errático? Si su grito diario fuera ridículamente bajo y yo tuviera algo de efectivo extra, compraría su granja. Si el número que gritara fuera absurdamente alto, podría vendérselo o simplemente seguir cultivando.
Sin embargo, los propietarios de acciones con demasiada frecuencia permiten que el comportamiento caprichoso e irracional de sus compañeros propietarios los lleve a también comportarse de manera irracional. Como hay tanta charla sobre los mercados, la economía, las tasas de interés, el comportamiento de los precios de las acciones, etc., algunos inversores creen que es importante escuchar a los expertos y, peor aún, considerar la posibilidad de actuar en función de sus comentarios.
Aquellas personas que pueden quedarse sentadas tranquilamente durante décadas cuando son dueñas de una granja o de un edificio de apartamentos, con demasiada frecuencia se vuelven frenéticas cuando se ven expuestas a un torrente de cotizaciones de acciones y a comentaristas que las acompañan y transmiten un mensaje implícito de "No se quede sentado allí, haga algo". Para estos inversores, la liquidez se transforma de un beneficio absoluto que debería ser a una maldición.
Un "flash crash" o alguna otra fluctuación extrema del mercado no puede perjudicar a un inversor más de lo que un vecino errático y descontrolado puede perjudicar mi inversión agrícola. De hecho, los mercados en caída libre pueden ser útiles para el verdadero inversor si tiene efectivo disponible cuando los precios se alejan mucho de los valores. Un clima de miedo es tu amigo cuando inviertes; un mundo eufórico es tu enemigo.
Durante el extraordinario pánico financiero que se produjo a finales de 2008, nunca pensé en vender mi granja ni mis bienes raíces en Nueva York, a pesar de que claramente se estaba gestando una grave recesión. Y si hubiera sido dueño del 100% de una empresa sólida con buenas perspectivas a largo plazo, habría sido una tontería por mi parte siquiera considerar deshacerme de ella. Entonces, ¿por qué habría vendido mis acciones, que eran pequeñas participaciones en empresas maravillosas?”
Y hasta aquí el artículo de hoy.
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Hola Xisco. Otro buen artículo que nos recuerda que no hay que mirar continuamente el precio de las cotizaciones. Sin duda, uno de los aspectos que tengo que mejorar (y mucho). Artículos como el tuyo me ayudan enormemente. Gracias, gracias, gracias. Un saludo desde A Coruña!
Hola Xisco, muchas gracias por tus aportaciones.
Saludos.