BP Journal #7
Mi viaje a París, resultados de FRP Holdings, sistema de pensiones, Amazon, Vulcan Materials, sector del lujo...
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✈️ Viaje a París
La semana pasada fui a la que es conocida como “la ciudad del amor” (aunque para mí es más “la ciudad del lujo”).
Me encantan los monumentos, arquitectura e historia de la capital francesa.
Los únicos problemas que le veo son:
🌧️ El clima. El guía de nuestro free tour nos dijo que tenían 60 días de sol al año. Yo vengo de Mallorca que es justo al revés, 60 días de mal tiempo (si llega). Y como no, durante los 4 días que estuvimos no vimos el sol y llovió cada día, excepto el último.
💶 Los precios. La vida parisina no es barata (por lo menos para un turista español como yo). Para que os hagáis una idea, un cruasán con jamón y queso nos cobraron 5,50€. Por una botellita de agua de 25cl, 4€.
🧑🎨 Los franceses. No sé si es que he tenido mala suerte, pero las dos veces que he estado en París, casi que no me he encontrado a ningún francés amable/simpático. Además, en muchas ocasiones se les nota descaradamente que intentan estafarte.
Otra cosa que no entiendo es que los semáforos para peatones pasan directamente de verde a rojo, sin parpadear ni nada.
Y si quieres cruzar un paso de peatones sin semáforo, prepárate para jugarte la vida, porque no se para ni Dios 😅
Pero bueno, yendo al tema que nos interesa a todos, aproveché para hacer un poco de Peter Lynch.
No sé si os pasa a vosotros pero yo no puedo parar de pensar en negocios mientras voy por la calle, entro en tiendas, etc.
Os comparto algunas cosas en las que me fijé durante el viaje:
👜 Lujo. Estuvimos paseando por varias calles repletas de tiendas de lujo (Gucci, Chanel, Bottega Veneta, Burberry, Louis Vuitton…) y hoteles con coches de alta gama aparcados en la entrada (Ferrari, Lamborghini, Rolls Royce). Estuve buscando a gente con un Birkin, pero no logré ver ninguno, lo cual habla muy bien de Hermès…
Entramos en unos grandes almacenes donde estaban todas las marcas de lujo. Me llamó la atención que muchos clientes (e incluso empleados) eran asiáticos. También estuvimos en un tienda Dior, en la que había salas privadas para clientes donde les llevaban champán, café, etc. mientras les mostraban ropa. Desde aquí solo quiero darles las gracias por su contribución.
🍔 Five Guys. Cansados de que nos intentaran estafar en restaurantes, un día fuimos a cenar a un Five Guys. Nunca lo había probado antes y la verdad es que me encantó. La hamburguesa estaba tremendamente buena (pedí una cheeseburguer) y el servicio fue rápido. No tengo analizada la empresa, pero su producto me parece de calidad.
🚗 Tesla. Vengo de un pueblo de Mallorca en el que hay 2 Teslas contados, por lo que no estoy habituado a ver muchos (aunque cada vez se ven más). Pero en París, cada vez que miraba a la carretera, me encontraba con un Tesla y me llamó bastante la atención.
🎢 Disney. Nos encontramos en el avión muchas familias con sus hijos que iban a Disneyland. Es increíble la ilusión que provoca tanto en los padres como en los niños la magia del universo Disney. Sin duda un activo irreplicable valioso. Una pena que sea una empresa tan mal dirigida… Le haría mucho bien que la adquiriese Warren Buffett.
⛏️ Resultados de FRP Holdings
Esta semana ha presentado resultados FRP Holdings.
Veamos un resumen y algunos comentarios:
🪨 Canteras de áridos
El 2023 ha sido otro año de Ingresos y beneficios récord:
Ingresos: $12,5 millones (+17% YoY)
NOI: $11,7 millones (+15% YoY)
Volúmenes: -0,76% YoY
Royalties por tonelada: +17% YoY
Por si no es suficiente, 2024 puede ser otro año récord:
Somos afortunados tanto por la ubicación de nuestros activos mineros como por la capacidad de nuestros operadores para subir los precios de forma agresiva. Se prevé que el gasto estatal y nacional en infraestructuras aumente en 2024, lo que generará una mayor demanda de productos áridos.
Después, en la call, les preguntaron por la posibilidad de vender las canteras de áridos si llegaba una buena oferta.
Esta fue su respuesta:
No sé si Vulcan, Martin Marietta o cualquiera de nuestros otros inquilinos quieren invertir dinero en las reservas que ya controlan. Creo que todo el mundo está contento con la forma en que están las cosas. Nosotros sin duda lo estamos.
Sólo desde una perspectiva después de impuestos, si tuviéramos una transacción de $300 millones que estamos desesperados por hacer, tal vez eso sería una fuente de liquidez. Pero sólo para vender el activo y pagar los impuestos sobre el mismo, eso seguramente no es el mejor uso del dinero que obtenemos de esos activos. Y también $10 millones al año sin deuda es un tremendo motor de flujo de caja para impulsar nuevos desarrollos. Así que creo que estamos muy contentos con ese flujo de ingresos de la forma en que está, pero si quieres pagar esas valoraciones por ellos, somos todo oídos.
A mí no me gustaría que vendieran las canteras (casi) en ningún escenario.
De hecho deseo que puedan seguir aumentando el número de canteras bajo gestión.
Son activos únicos que van a estar generando flujos de caja crecientes durante décadas sin necesidad de reinvertir dinero.
🏢 Industrial
El segmento industrial (antes asset management) también ha presentado buenos resultados:
Ingresos: $5,4 millones (+45% YoY)
NOI: $3,9 millones (+46% YoY)
Ocupación: 96% (vs 84% en 2022)
Los ingresos y los beneficios aumentan en parte por el crecimiento de los alquileres en Cranberry Run, pero sobre todo por la plena ocupación de 1865 y 1841 62nd Street y la incorporación de 1941 62nd Street a este segmento en marzo de 2023.
Como ya dijeron, en el corto plazo están enfocados en el desarrollo de naves industriales.
El nuevo almacén de $30 millones en Chelsea se encuentra en proceso de construcción. Se espera que esté listo para el Q3 2024.
Lo más interesante ha sido que han llegado a un acuerdo para construir conjuntamente 215,000 pies cuadrados de nave en Florida (se espera que empiece en el Q4 2024).
Hemos estado buscando para ampliar nuestra plataforma y siempre hemos pensado que la mejor manera de hacerlo era encontrar personas y lugares donde el proyecto realmente iba a tener lugar. He tenido una relación con una de las personas durante 20 años. Vinieron a nosotros a finales del año pasado y dijeron, mira, tenemos este proyecto a medio camino entre Orlando y Tampa, literalmente justo en la I4, que es una vía principal entre las 2 áreas.
El mercado está muy fuerte y es un edificio de 215.000 pies cuadrados que estamos trabajando en desarrollar. Hay gente sólida sobre el terreno como MRP. BBX Logistics es en realidad el nombre de nuestro socio. Es una filial de BBX Capital. Son una empresa pública muy fuerte financieramente. Han existido desde finales de los años 60. Así que hay una muy buena sinergia entre las 2 empresas culturalmente, así como personalmente. Así que estamos entusiasmados con esta oportunidad.
🏘️ Apartamentos
Los edificios residenciales han sido los que peor lo han hecho, pero era algo que ya se esperaba.
Los ingresos totales han estado prácticamente planos y el NOI conjunto de Dock 79 y The Maren ha disminuido un 1,3%.
Riverside ha generado $800.000 de NOI para FRP Holdings en su primer año estabilizado.
Las ocupaciones en todos los edificios han sido buenas (>95%).
Los incrementos de alquileres en el último trimestre, tal como se preveía, no han sido elevados:
Dock 79: +1,6%
The Maren: +2,8%
Riverside: +2%
La situación actual en Washington D.C. no me preocupa.
Los edificios que tenemos son de altísima calidad, irreplicables y lo harán muy bien a largo plazo.
El mercado de Washington D.C. no está donde queremos que esté, pero tenemos muy, muy buenos activos. Tenemos buena gente dirigiéndolos. Hay mucha oferta, pero no es Riverfront. No es la calidad de nuestros activos. Y creemos que a largo plazo, eso va a seguir siendo mejor para nosotros.
Hubo una escasez de nuevos proyectos que entraron en construcción justo después de COVID. Y, por supuesto, también había tipos de interés bastante bajos en ese momento. Así que están en marcha. Pero la dinámica interesante es que no hay nada en marcha después de esos dos proyectos de finales de 24 y principios de 25.
🏗️ Desarrollos
Todas las 187 unidades de Amber Ridge se han vendido. De los $18,5 millones de capital que aportó, FRPH obtendrá $4 millones en intereses y beneficios. Nada mal.
Los edificios de apartamentos pendientes de estabilizar (Bryant Street, Verge y 408 Jackson) han aumentado sus tasas de ocupación.
Se espera que Bryant Street y 408 Jackson se estabilicen pronto y pasen en el Q1 2024 al segmento de apartamentos.
Los activos de FRPH han generado en el 2023 un NOI total de $30 millones (+25% YoY).
Si movemos el NOI que han generado Bryant Street, Verge y 408 Jackson al segmento residencial, la distribución por tipo de activo quedaría de la siguiente forma:
FRP Holdings es una empresa para estar tranquilo y hacerse rico despacio.
Seguimos con una buena pila de efectivo ($158 millones) generando $6 millones en intereses, cada vez más activos estabilizados generando flujos de caja predecibles y resilientes, los royalties en máximos históricos…
Poco más que añadir, que los Baker y deVilliers sigan haciendo su trabajo.
Nuestro negocio consiste en hacer compras excelentes, no en hacer ventas extraordinarias.
— Warren Buffett
💸 Inversión en capex de Amazon
En este gráfico se puede ver perfectamente el aumento de la inversión en la logística durante la pandemia y la posterior vuelta a la normalidad.
Durante los próximos años, la mayoría del capex irá destinado a centros de datos para apoyar el crecimiento de AWS.
🍿 Recopilación de contenido
A continuación os comparto algunos podcasts/artículos que he consumido y me han gustado:
💍 Entrevista a experto del lujo por Inversión Racional. En la edición #2 ya os compartí una entrevista buenísima que le hicieron a César Val sobre el sector del lujo. Esta nueva entrevista con Luis Miguel es incluso mejor. Imprescindible para los que estén interesados en Hermès, LVMH, Kering, etc.
🎙️ Preguntas y respuestas por Hablemos de inversiones. Episodio en el que Carlos y Krevix responden preguntas interesantes. Una de ellas fue mía en la que pregunto por los riesgos de Bunzl. Carlos llega a la misma conclusión que yo, hay muy pocos riesgos de que la compañía lo haga mal en el largo plazo.
🪨 Análisis de Vulcan Materials por Business Breakdown. Vulcan Materials me interesa al ser el mayor inquilino de las canteras de FRP Holdings. En el episodio explican el modelo de negocio, por qué es un buen negocio, vientos de cola, unit economics, etc.
👴 Reflexiones sobre la insostenibilidad de las pensiones por Icaria Capital. Buen artículo sobre el sistema de pensiones, que ya ha quebrado en varias ocasiones. Por ello es importante ahorrar e invertir a largo plazo para asegurarnos una tranquilidad financiera.
Y hasta aquí la edición de esta semana.
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👀 Ediciones anteriores:
Buenos días, Xisco! Gracias por la información sobre París. Mi hija marcha el martes a un intercambio. Ya le he encargado que me haga unos "Peter Lynch", sobre todo en el lujo (no problem, a ella le encanta (je, je)). Buenas reflexiones sobre FRP. Un saludo desde A Coruña!
Gracias Xisco por tu trabajo.
Saludos.